Dyscyplinowanie stron kontraktów budowlanych

Realizacja kontraktów budowlanych niemal zawsze wiąże się z koniecznością dyscyplinowania poszczególnych podmiotów uczestniczących w danej inwestycji. Od strony inwestora najczęściej potrzeba taka jest związana z zagrożeniem dotrzymania terminów realizacji robót, natomiast od strony wykonawców lub podwykonawców – zwykle wynika z zaległości związanych z płatnościami. W praktyce najczęściej stosowane są trzy narzędzia dyscyplinujące: kary umowne, gwarancja zapłaty wynagrodzenia udzielana na żądanie wykonawcy oraz groźba realizacji prawa odstąpienia od umowy.

Kary umowne

Jednym z podstawowych narzędzi dyscyplinowania stron umowy o roboty budowlane są kary umowne. Przy czym aby kary umowne były skuteczne, powinny być wprowadzone do kontraktu we właściwy i precyzyjny sposób.

Przede wszystkim formułując kontrakt budowlany należy pamiętać, że kara umowna może być zastrzeżona tylko i wyłącznie w celu naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Nie można tym samym ustanowić kary umownej np. za opóźnienie w płatności, która powinna być zrealizowana przez inwestora. Prawidłowym natomiast jest ustalenie kary umownej np. na wypadek uchybienia terminom wykonania robót wynikającym z harmonogramu prac.

Żeby kara umowna była skuteczna i nie wywołała niepotrzebnych sporów, należy jednoznacznie i precyzyjnie określić, czy została ona ustanowiona jako sankcja za uchybienia zawinione, czy też niezawinione. Najczęściej kara umowna będzie dotyczyła niedotrzymania terminów. Bezwzględnie zatem należy wskazać, czy kara umowna należy się za obiektywne opóźnienie oderwane od zawinienia strony, która miała obowiązek dotrzymać danego terminu, czy też kara umowna może być naliczona wyłącznie w przypadku zwłoki, czyli opóźnienia zawinionego.

Z perspektywy inwestora najlepszym rozwiązaniem jest wprowadzenie kary za zwykłe opóźnienie – wówczas co do zasady badanie przyczyn uchybienia terminowi nie jest konieczne, a ocenie podlega jedynie, czy np. wykonawca przekroczył termin graniczny, czy nie. Z kolei dla wykonawcy określenie kary umownej jako sankcji za zwykłe opóźnienie jest bardzo niekorzystne, zwłaszcza przy inwestycjach realizowanych przez wiele odrębnych podmiotów, od których wykonawca jest choćby pośrednio zależny. Ustalenie kary umownej jako rygoru za zawinione opóźnienie (zwłokę) co do zasady daje wykonawcy większą szansę, że jeżeli uchybienie terminowi nastąpiło wskutek okoliczności, za które on nie odpowiada, będzie mógł skutecznie wybronić się przed naliczonymi karami.

Co istotne, kary umowne w kontraktach budowlanych nie powinny być nieograniczone – zasadne jest limitowanie kar umownych do określonego procenta wartości całego kontraktu. Wówczas, zwłaszcza z perspektywy wykonawcy zagrożonego karami, inwestycja jest bezpieczniejsza – ma on bowiem pewność, że nawet jeśli wystąpią opóźnienia bądź zwłoka, to i tak wartość naliczonych kar umownych nie przekroczy określonego progu, np. 20% wartości kontraktu. Oczywiście z drugiej strony generuje to ryzyko po stronie inwestora, który może ponieść znacznie większe straty aniżeli maksymalne, limitowane, kary umowne. Niemniej jednak mimo wszystko często określenie górnej granicy kar umownych ma swoje uzasadnienie i wprowadza swoistą pewność prawa dla obu stron kontraktu – która w praktyce może być bardziej cenna aniżeli nieograniczona ekspozycja na kary umowne. Ponadto, inwestor zawsze może być chroniony poprzez wprowadzenie do umowy zapisu, iż zapłata kary umownej nie wyłącza możliwości dochodzenia na zasadach ogólnych odszkodowania przewyższającego karę – wówczas mimo limitowania kar umownych interesy inwestora są zabezpieczone (chociaż dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych jest trudniejsze aniżeli dochodzenie kar umownych).

Przy czym należy tutaj również pamiętać, że nadmierne kary umowne i tak mogą być miarkowane przez sąd. Zgodnie bowiem z przepisami, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane lub kara umowna jest rażąco wygórowana, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej.

Gwarancja zapłaty

Innym narzędziem dyscyplinującym strony kontraktu budowlanego – tym razem inwestora – jest gwarancja zapłaty zabezpieczająca terminową wypłatę umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych.

Przedmiotowa gwarancja jest udzielana w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, a także akredytywy bankowej lub poręczenia banku. Udzielenia gwarancji może żądać wykonawca (lub podwykonawca) w każdym czasie. Gwarancja może być udzielona w wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Jeżeli natomiast wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Co więcej, zgodnie z przepisami, brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora – co samo w sobie jest bardzo mocnym argumentem chroniącym wykonawcę w relacji ze zwykle silniejszym inwestorem.

Z drugiej strony, w umowie o roboty budowlane nie można wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy do żądania od inwestora gwarancji zapłaty. Z kolei odstąpienie inwestora od umowy spowodowane żądaniem wykonawcy przedstawienia gwarancji zapłaty jest bezskuteczne.

Koniec końców, groźba odstąpienia od umowy przez wykonawcę i zejście z placu budowy wskutek braku udzielenia gwarancji zapłaty wynagrodzenia niewątpliwie stanowią istotne narzędzie wpływu na nierzetelnego inwestora, dyscyplinujące go nie tylko do udzielenia zabezpieczenia w jednej z form wskazanych powyżej, ale w praktyce do terminowego i zgodnego z umową regulowania właściwego wynagrodzenia (np. terminowego wypłacania jego kolejnych transz).

Odstąpienie lub wypowiedzenie umowy

Kolejnym narzędziem dyscyplinowania stron w ramach realizacji kontraktów budowlanych są wszelkie działania zmierzające do odstąpienia od umowy. Przy czym działania te często mogą być podejmowanie np. „obok” kar umownych lub łącznie z roszczeniami odszkodowawczymi.

I tak przykładowo jeśli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót budowlanych tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania robót. W realiach gospodarczych sytuacja taka, czyli nadmierne opóźnienie już na początku realizacji umowy bądź w jej toku, mimo wszystko występuje dość często. Nie ulega wątpliwości, że ryzyko odstąpienia od umowy przez inwestora zawsze jest czynnikiem dyscyplinującym wykonawcę, a wykorzystywanie groźby skorzystania z prawa do odstąpienia w toku realizacji inwestycji jest narzędziem bardzo skutecznym.

Z drugiej strony, jeśli inwestorowi nie zależy na zakończeniu współpracy z danym wykonawcą, może on próbować wpływać na niego innymi sposobami. Jeżeli wykonawca realizuje roboty budowlane w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu inwestor może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót innemu wykonawcy – na koszt i niebezpieczeństwo pierwotnego kontrahenta.

Abstrahując od powyższego, dopóki roboty budowlane nie zostały ukończone, inwestor zawsze może w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie; przy czym w takim wypadku inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania umowy. Takie uprawnienie, uniezależnione de facto od uchybień po stronie wykonawcy, również ma swoją wymowę, nawet jeśli weźmiemy pod uwagę, że inwestor ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia – gdyż zawsze będzie ono proporcjonalnie pomniejszone.

Realia budowlane

W realnych stosunkach gospodarczych występuje cała gama rozwiązań dyscyplinujących strony kontraktu budowlanego, a instytucje prawne opisane powyżej są tylko przykładowe i najbardziej popularne. Wbrew pozorom aspekt prawny inwestycji budowlanych znacząco wpływa na zachowania poszczególnych podmiotów bezpośrednio na budowie, a wykorzystując przepisy prawne w sposób odpowiedni i umiejętny można efektywnie zadbać o swoje interesy. Należy przy tym pamiętać, że wszystko ma swoje źródło w prawidłowo sformułowanej umowie o roboty budowlane oraz w świadomości prawnej uczestników procesu budowlanego – nierozróżnianie przez firmy z branży np. instytucji opóźnienia i zwłoki przy zastrzeganiu kar umownych jest już niemal klasycznym przykładem braku tej świadomości, który ma daleko idące konsekwencje praktyczne, zwłaszcza dla wykonawców.

P.S. Artykuł ukazał sie na łamach listopadowego wydania magazynu Builder Sport i Rekreacja 2015.