Najem instytucjonalny
W dniu 11 września 2017 roku weszły w życie nowe przepisy wprowadzające do polskiego systemu prawnego najem instytucjonalny lokalu – konstrukcję prawną wzorowaną na najmie okazjonalnym, ale przeznaczoną dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą z zakresu wynajmowania lokali.
Zgodnie z nowymi przepisami, tj. ze znowelizowaną ustawą o ochronie praw lokatorów, umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa zawierana jest na czas oznaczony, w tym również na okres przekraczający 10 lat. Do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.
Zgodnie z nowymi przepisami, zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu najmu, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Ponadto, umowa najmu instytucjonalnego, jako umowa czasowa, wygaśnie po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub ulegnie rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeżeli wówczas najemca nie opróżni dobrowolnie lokalu, właściciel po wezwaniu go do tego i wyznaczeniu mu stosownego terminu (nie krótszego niż 14 dni), będzie mógł złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, a następnie na jego podstawie wszcząć egzekucję.
Nowelizację należy ocenić bardzo pozytywnie, zwłaszcza że najem instytucjonalny nie wymaga od najemcy obowiązku każdorazowego wskazania adresu lokalu, do którego wprowadzi się po rozwiązaniu umowy (jak to ma miejsce w najmie okazjonalnym). Wprowadzenie konstrukcji najmu instytucjonalnego z pewnością zwiększy bezpieczeństwo obrotu oraz przyczyni się do zabezpieczenia działalności profesjonalnych wynajmujących.
